Legislação


    diplomas

     
    Miguel Marques dos Santos    

    A importância da reforma do Arrendamento Urbano

    Miguel Marques dos Santos*

    Apesar das sucessivas alterações e reformas ao regime do arrendamento urbano realizadas nos últimos anos, a situação do mercado de arrendamento urbano em Portugal encontra-se ainda muito aquém das expectativas.

    A verdade é que, não obstante as melhorias introduzidas pelo NRAU (publicado em 2006), o mercado de arrendamento urbano continua a apresentar desequilíbrios estruturais graves, os quais são claramente impeditivos do seu desenvolvimento.

    Esta situação deve-se, em grande parte, a motivos de natureza jurídica (ou de política legislativa). Por um lado, não houve ainda coragem política para pôr termo aos arrendamentos antigos (também conhecidos por arrendamentos vinculísticos), que se caracterizam pelo congelamento das rendas (o regime de actualização actualmente em vigor é, na prática, inexistente) e pela prorrogação legal forçada dos respectivos contratos de arrendamento (com a consequente descapitalização dos senhorios, perda de credibilidade do mercado e diminuição da oferta).

    Por outro lado, não houve ainda coragem política para alterar um regime legal excessivamente protector dos arrendatários em situação de incumprimento o que, a par da morosidade das decisões judiciais, gerou nos senhorios e nos potenciais senhorios um sentimento de desconfiança pouco propício à colocação de novos imóveis no mercado de arrendamento.

    O resultado desta política foi uma forte contracção do mercado de arrendamento (sobretudo habitacional), resultante da forte redução do número de imóveis disponíveis no mercado para novos arrendamentos, o que fez com que muitos potenciais arrendatários fossem forçados a optar pela aquisição de habitação própria, aumentando o recurso ao crédito (e o endividamento excessivo) e fomentando a construção de novos edifícios em zonas suburbanas (em lugar da aposta na reabilitação dos centros urbanos).

    Presentemente, a crise internacional e a crescente dificuldade na obtenção de financiamento bancário, tornou ainda mais evidente (mesmo para os mais renitentes) a importância de um mercado de arrendamento desenvolvido e eficiente. Entre outras vantagens, um mercado de arrendamento saudável constitui não só uma alternativa real à aquisição de habitação própria (premente, face às condicionantes já referidas), mas também um forte impulso à renovação, reabilitação e requalificação dos centros urbanos, com as consequentes vantagens para o tecido económico e para o emprego.

    Com vista a alcançar este mercado de arrendamento desenvolvido e eficiente foram já diagnosticadas algumas medidas legislativas a implementar, de entre as quais se salientam: (i) a flexibilização das formas de cessação dos contratos de arrendamento antigos, (ii) a convergência dos valores das rendas dos contratos de arrendamento antigos para valores de mercado, (iii) a simplificação do regime de realização de obras em prédios arrendados e (iv) a criação de mecanismos céleres de reacção (judicial ou extrajudicial) face ao incumprimento contratual por parte dos arrendatários (em especial, em caso de falta de pagamento de rendas).

    A implementação destas medidas poderia conferir, com alguma rapidez, uma maior dinâmica e funcionalidade ao mercado de arrendamento urbano, aproximando-o de um mercado saudável e maduro. Se se pretende criar condições atractivas para o investimento privado no mercado de arrendamento e devolver a confiança aos seus agentes e, consequentemente, ter cidades melhores, mais vividas, mais desenvolvidas e mais reabilitadas, então estas medidas são urgentes e inadiáveis.

    *Advogado e sócio da Garrigues Responsável pelo Departamento de Imobiliário e Urbanismo da Garrigues Portugal.

    Imobiliária n.º 206 Setembro /Outubro 2010

    Post to Twitter


    «»

Twitter links powered by Tweet This v1.6.1, a WordPress plugin for Twitter.